Après deux années de correction, les prix de l’immobilier ancien repartent à la hausse en 2026. Parallèlement, les taux de crédit amorcent une remontée progressive qui se poursuivra jusqu’en 2027.
Les acheteurs qui ont profité du creux de marché 2024-2025 voient aujourd’hui la fenêtre d’opportunité se refermer. La stabilité des taux observée entre juin et août 2025, avec un point bas à 3,06 %, appartient désormais au passé. Selon les anticipations de la profession, la tendance haussière engagée à la rentrée 2025 se confirme : les taux de crédit immobilier vont augmenter en 2026 et en 2027. Cette dynamique modifie en profondeur l’équation financière de l’investissement locatif et de la primo-accession.
Sur le terrain, la correction des prix s’est stabilisée au premier trimestre 2026. L’indice INSEE affichait encore une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, mais la tendance s’est inversée depuis. La Fédération nationale de l’immobilier anticipe une progression de 3 % sur l’ensemble de l’année 2026, après une remontée déjà amorcée fin 2025. Le volume de transactions annuel reste toutefois inférieur au niveau d’avant-crise : environ 800 000 ventes en 2024, contre 1,1 million en 2022.
Le rebond des prix au premier trimestre 2026, ville par ville
L’analyse exclusive menée par Le Figaro Immobilier sur les ventes de logements anciens au premier trimestre 2026 révèle une géographie contrastée de la reprise. Dans certaines métropoles, les prix au m² progressent de 2 à 5 % par rapport au dernier trimestre 2025. D’autres zones restent atones, voire en légère baisse. Cette disparité s’explique par trois facteurs : la tension locative locale, le profil des acheteurs (investisseurs ou primo-accédants) et l’offre de crédit bancaire, qui varie selon les régions.
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À Paris, le prix médian au m² dans l’ancien dépasse à nouveau 10 000 € dans plusieurs arrondissements centraux. Lyon affiche une stabilité autour de 5 200 € au m² en moyenne, avec des écarts significatifs entre les arrondissements. Le 6e arrondissement conserve une prime, tandis que les quartiers périphériques du 7e et du 8e enregistrent une légère décote par rapport à 2024. Bordeaux, après avoir subi une correction de près de 8 % entre 2023 et 2025, voit ses prix se stabiliser autour de 4 800 € au m² dans l’hyper-centre.
Dans les faits, cette reprise profite d’abord aux vendeurs qui avaient accepté de baisser leurs prétentions en 2024 et 2025. Ceux qui ont maintenu leurs prix pendant la correction se retrouvent aujourd’hui face à un marché où la concurrence entre acheteurs redevient plus vive. Conséquence directe : les délais de vente raccourcissent dans les zones les plus tendues, passant de 90-100 jours en moyenne fin 2025 à 70-80 jours au deuxième trimestre 2026.
La remontée des taux de crédit, calendrier et conséquences sur le coût total
Les banques ont remonté leurs barèmes dès la rentrée 2025. Le taux moyen sur 20 ans s’établissait autour de 3,5 % en avril 2025, contre 3,06 % au plus bas de l’été précédent. Cette hausse n’est pas terminée. Les établissements de crédit anticipent une poursuite de la tendance en 2026 et 2027, en lien avec l’évolution des taux directeurs de la Banque centrale européenne et la remontée de l’OAT 10 ans français.
Prenons un exemple concret : un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,06 % représente une mensualité d’environ 1 385 €, soit un coût total du crédit de 82 400 € hors assurance. Le même montant emprunté à 3,8 % (hypothèse probable pour le second semestre 2026) génère une mensualité de 1 485 €, soit un coût total de 106 400 €. L’écart atteint 24 000 € sur la durée du prêt, uniquement à cause de la hausse du taux.
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Cette réalité arithmétique modifie le calcul de rentabilité nette pour l’investisseur locatif. Un rendement brut de 4,5 % dans une ville moyenne, acceptable avec un crédit à 3,06 %, devient limite avec un taux à 3,8 % et des charges de copropriété en hausse. Le différentiel entre le rendement locatif net et le coût du crédit se réduit, voire bascule en négatif les premières années dans certaines configurations, notamment en LMNP classique sans dispositif fiscal complémentaire.
Primo-accédants et jeunes acheteurs, une fenêtre qui se referme
Le marché stable de 2025 a constitué une opportunité pour les ménages entrant pour la première fois dans l’immobilier. Des prix en baisse, des taux contenus et des vendeurs disposés à négocier : ce contexte a permis à une génération de jeunes actifs d’accéder à la propriété dans des conditions financières viables. En 2026, cette fenêtre se referme progressivement.
Les banques durcissent leurs critères d’octroi en parallèle de la remontée des taux. Le taux d’endettement maximal reste fixé à 35 % des revenus nets, assurance comprise, mais l’apport personnel exigé remonte. Là où 5 à 8 % du montant total suffisaient fin 2025, les établissements demandent désormais 10 à 12 % dans les dossiers jugés moyens. Pour un bien à 300 000 €, cela représente 30 000 à 36 000 € à mobiliser, hors frais de notaire.
Sur le terrain, cette évolution crée une urgence pour les ménages qui disposent d’une épargne constituée mais qui hésitent encore. Chaque mois de report se traduit par une double pénalité : des prix qui repartent à la hausse et un taux de crédit moins favorable. Un couple avec 40 000 € d’apport et un revenu net mensuel de 5 000 € pouvait viser un bien à 320 000 € en septembre 2025. Le même profil, six mois plus tard, doit se limiter à 295 000 € à cause de la hausse du taux et de la révision des barèmes bancaires.
Stratégie d’achat dans un marché en transition, arbitrages concrets
Face à cette nouvelle donne, plusieurs leviers permettent d’optimiser le timing et le montage financier. Le premier consiste à sécuriser un accord de principe bancaire avant même d’avoir identifié le bien. Cet engagement préalable, valable 3 à 4 mois, fige le taux et les conditions d’octroi. Il donne également un pouvoir de négociation supérieur face au vendeur, qui privilégie un acheteur déjà financé.
Le choix entre ancien et neuf se pose différemment selon le profil fiscal et locatif. Dans l’ancien, la correction des prix 2023-2025 a créé des opportunités de rendement brut supérieur à 5 % dans certaines villes moyennes, à condition d’accepter des travaux de mise aux normes énergétiques. Le nouveau DPE impose des contraintes croissantes sur les locations classées F ou G, avec une interdiction progressive qui s’étend aux DPE E d’ici 2034. Un bien ancien à rénover peut donc constituer une bonne affaire si le budget travaux reste maîtrisé et si la valorisation énergétique fait basculer le logement en classe C ou D.
Dans le neuf, les dispositifs de défiscalisation (Pinel réformé, BRS dans certaines zones) offrent un levier fiscal intéressant, mais le prix d’achat au m² reste structurellement supérieur de 20 à 30 % à l’ancien à localisation équivalente. Le calcul de rentabilité nette doit intégrer l’avantage fiscal étalé sur la durée d’engagement et le comparer à l’écart de prix initial. Sur un investissement de 250 000 € en Pinel à Lyon, la réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans représente 30 000 €, soit 5 000 € par an. Si le même montant placé dans l’ancien génère un surplus de loyer de 150 € par mois (1 800 € par an) grâce à un prix d’achat inférieur, l’avantage fiscal devient marginal.
La renégociation de crédit constitue une option pour les propriétaires ayant acheté en 2022 ou 2023 à des taux supérieurs à 2,5 %. Avec la remontée actuelle, cette possibilité disparaît progressivement. Un emprunt contracté à 2,8 % en 2023 ne pourra plus être renégocié à des conditions plus favorables en 2026. En revanche, un rachat de crédit incluant d’autres dettes (consommation, automobile) peut rester pertinent si l’objectif est de lisser les mensualités globales et de libérer de la capacité d’endettement pour un projet complémentaire.
Enfin, l’arbitrage géographique joue un rôle déterminant dans la construction d’un patrimoine locatif viable. Les métropoles offrent une sécurité locative supérieure (taux de vacance faible, rotation rapide) mais des rendements bruts comprimés entre 3 et 4,5 %. Les villes moyennes (50 000 à 150 000 habitants) présentent des rendements de 5 à 6,5 %, à condition de bien cibler les quartiers et de disposer d’un réseau local pour la gestion. Le risque principal : une vacance prolongée en cas de retournement du marché de l’emploi local. Un investisseur sans attache géographique particulière doit donc privilégier les villes dont le tissu économique repose sur plusieurs secteurs d’activité, avec une présence universitaire ou des infrastructures de transport en développement.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
