Remake, société de gestion créée en 2020 et dirigée par Tiago Andrade de Almeida, lance Kross, une SCPI qui mise sur l’immobilier hors des frontières françaises. L’idée dérange les habitudes : pourquoi aller chercher des bureaux à Madrid ou des commerces à Dublin quand la pierre tricolore reste le réflexe patrimonial numéro un ? Décryptage terrain d’une stratégie qui divise.
Le marché immobilier français traverse une phase de correction que peu d’investisseurs avaient anticipée. Selon l’INSEE, l’indice des prix immobiliers a reculé de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024. Les volumes de transactions se sont effondrés, passés d’environ 1,1 million en 2022 à près de 800 000 en 2024. Dans ce contexte, une SCPI qui investit majoritairement à l’étranger n’est plus une lubie de gérant : c’est un choix de diversification géographique assumé.
Remake n’est pas un inconnu du secteur. La société, dont le siège se situe à Asnières-sur-Seine, a bâti sa réputation sur une SCPI sans frais de souscription, un modèle qui a bousculé les codes d’un marché habitué à ponctionner 8 à 12 % dès l’entrée. Avec Kross, elle prolonge cette logique de rupture. Reste à savoir si l’immobilier mondial tient ses promesses une fois qu’on descend dans le détail du montage. C’est tout l’enjeu pour l’investisseur qui cherche du rendement sans se surexposer à un seul marché national.
Pourquoi Remake mise sur l’immobilier hors de France
La logique de Kross repose sur un constat simple. Concentrer 100 % de son épargne immobilière sur un seul pays revient à parier sur un cycle unique. Quand le marché français corrige de près de 5 % en un an, un patrimoine 100 % hexagonal encaisse le choc sans amortisseur. Une SCPI internationale répartit le risque sur plusieurs économies, plusieurs devises et plusieurs dynamiques locatives.
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Remake, société par actions simplifiée créée le 14 avril 2020, s’est positionnée dès le départ comme un acteur de rupture. Le choix de l’international n’est pas anodin. Les rendements locatifs des bureaux et commerces dans certaines capitales européennes se révèlent souvent supérieurs aux taux de rendement observés en France, où la compression des taux a laminé la performance des actifs prime ces dernières années.
Concrètement, une SCPI comme Kross achète des immeubles en zone euro et parfois au-delà, ce qui évite le risque de change quand l’acquisition se fait en euros. Pour l’investisseur, cela signifie une exposition à des locataires internationaux, souvent de grandes entreprises signant des baux longs. C’est le type de sécurité locative qu’un particulier ne peut jamais atteindre seul avec un T3 en zone B1.
Le dirigeant, Tiago Andrade de Almeida, préside cette SAS active dont l’ADN commercial repose sur une promesse : réduire les frais qui grèvent la performance nette. Sur une SCPI classique, les frais de souscription à l’entrée représentent un frein psychologique et financier majeur. Les gommer change entièrement le calcul de rentabilité sur les premières années de détention.
Le vrai sujet : les frais qui rongent votre rendement
Voilà ce que votre conseiller bancaire oublie souvent de préciser. Sur une SCPI traditionnelle, les frais de souscription tournent régulièrement autour de 8 à 12 % du montant investi. Cela veut dire qu’un placement de 50 000 euros démarre parfois avec seulement 44 000 euros de capital réellement investi. Il faut alors plusieurs années de loyers pour simplement revenir à l’équilibre.
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Le modèle sans frais de souscription porté par Remake inverse cette mécanique. L’intégralité du capital travaille dès le premier jour. Sur un horizon d’investissement long, cette différence de point de départ pèse lourd dans la performance globale. C’est mathématique : moins de ponction à l’entrée signifie un rendement net plus proche du rendement brut affiché.
Attention cependant à ne pas confondre absence de frais de souscription et gratuité totale. Les SCPI de ce type appliquent généralement des frais de gestion annuels et parfois des frais de sortie si vous revendez avant un certain délai. Le point de vigilance opérationnel est clair : lisez la note d’information et repérez la durée minimale de détention recommandée avant de signer.
| Indicateur | Valeur | Lecture pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Prix immobilier (sur 1 an) | -4,7 % | Correction qui justifie la diversification |
| Taux de crédit 20 ans | ~3,5 % | Coût du financement encore élevé |
| Volume de transactions 2024 | ~800 000 | Marché en repli vs 1,1 M en 2022 |
Source : DVF – DGFiP / INSEE
SCPI internationale : enjeux pour votre épargne
Ce que ça change pour votre patrimoine concret
Partons d’un cas réel. Un investisseur qui place 50 000 euros dans une SCPI classique avec 10 % de frais de souscription commence avec 45 000 euros de capital effectif. La même somme dans une SCPI sans frais de souscription travaille intégralement à 50 000 euros. Sur la durée, l’écart de capital initial se répercute directement sur les loyers perçus chaque trimestre.
La diversification internationale ajoute une couche de protection. Quand le marché français recule de 4,7 % en un an, un portefeuille exposé à plusieurs pays de la zone euro ne subit pas mécaniquement le même choc. Les cycles immobiliers ne sont pas synchronisés d’un pays à l’autre. C’est précisément ce décalage qui amortit la volatilité globale d’un patrimoine.
Reste la question du rendement locatif. Une SCPI internationale vise généralement des actifs offrant un taux de distribution supérieur à ce que propose le marché français actuel. Mais ce rendement plus élevé rémunère aussi un risque plus élevé : marchés moins liquides, fiscalité étrangère, sensibilité aux cycles économiques locaux. Le rendement affiché n’est jamais garanti et peut varier d’une année sur l’autre.
Pour l’épargnant, l’enveloppe compte autant que le support. Détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie modifie le traitement fiscal des revenus. En direct, les loyers étrangers relèvent de règles fiscales spécifiques selon les conventions entre la France et le pays concerné. Ce point mérite un passage obligé chez un conseiller avant toute souscription.
Les stratégies à mettre en place selon votre profil
Première approche : la souscription au comptant pour l’épargnant qui dispose de liquidités et cherche un complément de revenus. Le modèle sans frais de souscription rend cette formule particulièrement lisible. Chaque euro investi génère des loyers dès les premiers trimestres, sans avoir à rattraper une ponction initiale de plusieurs milliers d’euros.
Deuxième approche : l’intégration dans une assurance-vie. Cette voie permet de loger les parts de SCPI dans une enveloppe à la fiscalité avantageuse au-delà de huit ans de détention. L’investisseur combine alors le rendement de l’immobilier internationale et la souplesse successorale de l’assurance-vie. C’est souvent le montage le plus pertinent pour un patrimoine constitué à long terme.
Troisième approche : le financement à crédit, plus délicat dans le contexte actuel. Avec des taux de crédit à 20 ans autour de 3,5 % selon les données de marché d’avril 2025, l’effet de levier n’est intéressant que si le rendement net de la SCPI dépasse nettement le coût de l’emprunt. Le calcul doit être fait avec précision, car un rendement trop juste face au coût du crédit détruit l’intérêt du montage.
Le point de vigilance opérationnel vaut pour tous les profils : la SCPI reste un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée souvent de huit à dix ans minimum. Sortir trop tôt expose à des frais de rachat et à un risque de moins-value si le marché est mal orienté au moment de la revente. Ce n’est pas un placement de trésorerie court terme.
Les erreurs à éviter absolument
Première erreur : croire que “sans frais de souscription” veut dire “sans aucun frais”. Les frais de gestion annuels existent bel et bien et pèsent sur le rendement net distribué. Certaines SCPI de ce type appliquent aussi des frais de sortie dégressifs pour décourager les rachats précoces. Lisez la grille tarifaire ligne par ligne avant de vous décider.
Deuxième erreur : ignorer la fiscalité des revenus étrangers. Les loyers perçus sur des immeubles situés hors de France obéissent à des conventions fiscales bilatérales. Selon le pays, le mécanisme d’élimination de la double imposition varie, ce qui influe directement sur le rendement net dans votre poche. Ne vous fiez jamais au seul taux de distribution brut affiché en publicité.
Troisième erreur : concentrer une part trop importante de son épargne sur une SCPI récente. Une SCPI lancée récemment n’a pas encore constitué un parc immobilier mature ni démontré sa performance sur un cycle complet. La prudence commande de limiter l’exposition à un support jeune et de diversifier sur plusieurs véhicules et plusieurs sociétés de gestion.
Notre analyse sans langue de bois
Le lancement de Kross par Remake répond à une vraie logique de marché. Face à une correction française de 4,7 % sur un an et un marché de transactions divisé, chercher du rendement ailleurs n’a rien d’absurde. La diversification géographique est un principe de bon sens patrimonial que trop d’épargnants français négligent par attachement culturel à la pierre nationale.
Voilà ce que peu d’articles disent : le modèle sans frais de souscription n’est un avantage réel que si vous restez investi assez longtemps pour que la mécanique joue en votre faveur. Sur un horizon court, la question des frais d’entrée devient secondaire face au risque de moins-value à la revente. La vraie valeur de ce modèle se révèle sur la durée, pas sur le coup de communication.
Notre position est claire : Kross mérite qu’on l’examine sérieusement pour la partie diversifiante d’un patrimoine, sans en faire le socle unique de son épargne immobilière. Vérifiez la maturité du parc, la grille de frais complète, la fiscalité des revenus étrangers et la durée de détention recommandée. Une SCPI internationale bien intégrée dans une assurance-vie peut avoir toute sa place. Mais l’immobilier mondial n’est jamais une baguette magique : c’est un outil parmi d’autres, à manier avec méthode.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
SCPI Remake Kross : l'essentiel à retenir
- Remake, société de gestion créée en 2020, est dirigée par Tiago Andrade de Almeida
- Kross investit dans l'immobilier mondial pour diversifier le risque géographique
- Les prix immobiliers français ont reculé de 4,7 % sur un an (INSEE, T3 2024)
- Le modèle sans frais de souscription fait travailler 100 % du capital dès le départ
- Taux de crédit 20 ans autour de 3,5 % : effet de levier à calculer avec précision
- Durée de détention recommandée d'une SCPI : souvent 8 à 10 ans minimum
