Immobilier 2026 : les deux chiffres qui confirment que le marché ne redémarre toujours pas

Deux indicateurs décevants publiés le même jour rappellent une réalité brutale : le marché immobilier français n’est pas reparti, il stagne.

Un mardi « deux en un », selon Boursorama : coup sur coup, deux séries de chiffres viennent doucher ceux qui attendaient un rebond franc du marché immobilier. Prix encore orientés à la baisse, volumes de transactions toujours amputés. Pour l’investisseur qui hésite à signer, ce n’est ni un signal d’achat euphorique ni une raison de fuir. C’est surtout le moment de regarder les chiffres de près avant d’engager un projet locatif.

Ce que disent vraiment les chiffres

L’indice des prix immobiliers de l’INSEE affiche une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024. Autrement dit, un bien acheté au sommet vaut aujourd’hui sensiblement moins. Côté financement, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 3,5 % en avril 2025 : loin des taux planchers de 2021, mais stabilisé. Le vrai choc est ailleurs, dans les volumes : environ 800 000 transactions en 2024, contre 1,1 million en 2022. Le marché a perdu près d’un tiers de son activité.

Pour un investisseur, cette combinaison change tout. Des prix qui reculent, un crédit qui reste cher mais prévisible, et beaucoup moins d’acheteurs en face. Concrètement, vous êtes en position de négocier. Un vendeur pressé sur un T3 affiché 200 000 € en zone B1 n’a plus la file d’attente de 2022 derrière lui.

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Source : DVF – DGFiP / INSEE

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Prix encore en recul

Avec une baisse de 4,7 % sur un an, un bien acheté au sommet du marché a perdu de la valeur. La négociation redevient possible.

Crédit stabilisé mais cher

Un taux à 3,5 % sur 20 ans pèse sur le cash-flow. Chaque poste de rendement doit être recalculé net de charges et de vacance.

Volumes effondrés

800 000 transactions en 2024 contre 1,1 million en 2022 : moins d'acheteurs en face place le candidat patient en position de force.

Raisonner rendement

Plutôt que de parier sur la plus-value, viser un rendement net solide et optimiser via déficit foncier sur travaux.

Ce que vous devez faire

Ne cherchez pas à deviner le point bas, il ne se repère qu’après coup. Raisonnez rendement, pas plus-value. Sur un T3 à 200 000 € en zone B1, un loyer plafonné de l’ordre de 650 € mensuels donne un rendement brut autour de 3,9 %, qu’il faut recalculer net de charges, de taxe foncière et de vacance. Avec un crédit à 3,5 %, le cash-flow sera serré : vérifiez chaque poste. Négociez le prix à la lumière de la baisse de 4,7 %, sécurisez votre taux, et privilégiez les biens où un déficit foncier via travaux réduit la facture fiscale. Un marché calme favorise l’acheteur patient.

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Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.