Épargne Pierre supprime son délai de jouissance, mais la flat tax passe à 31,4 % dès janvier 2026

Épargne Pierre efface son délai de jouissance jusqu’au 31 juillet 2026, pendant que le PLFSS 2026 alourdit la fiscalité de la plupart des placements dès janvier.

Deux nouvelles se télescopent cet été. D’un côté, la SCPI Épargne Pierre, gérée par Atland, retire son délai de jouissance pour les nouvelles souscriptions. De l’autre, le budget de la Sécurité sociale 2026 relève la CSG et la flat tax sur une large gamme de placements. Pour l’épargnant, la question n’est pas de savoir quel produit brille, mais où l’après-impôt reste le plus solide.

Le délai de jouissance, c’est cette période pendant laquelle vos parts fraîchement achetées ne produisent aucun revenu. Le supprimer revient à raccourcir mécaniquement le temps mort entre l’investissement et le premier loyer perçu. Sur une SCPI de rendement, ce détail pèse sur le rendement réel de la première année.

Ce qui change concrètement

Épargne Pierre supprime son délai de jouissance pour toute souscription enregistrée jusqu’au 31 juillet 2026. Concrètement, les parts entrent en distribution sans attente. C’est un accélérateur de rendement immédiat, mais il ne dit rien du risque de fond : liquidité contrainte, revalorisation du prix de part et taux d’occupation restent les vrais indicateurs à surveiller.

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En parallèle, le PLFSS 2026 porte la CSG sur la plupart des revenus de placement et du patrimoine à 10,6 %, contre 9,2 % pour quelques revenus qui seront précisés^[2]. La déductibilité partielle de la CSG reste fixée à 6,8 %. Résultat sur les produits non réglementés (livrets non réglementés, comptes à terme, PEA fermé, LMNP, plus-values mobilières, cessions de cryptos) : le prélèvement forfaitaire unique passe de 30 % à 31,4 %. Point clé pour les détenteurs de SCPI : les revenus fonciers et l’assurance-vie ne sont pas concernés par cette hausse de CSG.

Source : Chambre des Notaires du Grand Paris · MoneyVox

SCPI 2026 : ce qui change pour votre rendement net

Délai de jouissance effacé

Les parts Épargne Pierre entrent en distribution sans attente jusqu'au 31 juillet 2026, ce qui améliore le rendement réel de la première année.

Flat tax à 31,4 %

Le PFU sur livrets non réglementés, PEA fermé, LMNP et plus-values mobilières passe de 30 % à 31,4 % dès janvier 2026.

Fonciers et assurance-vie préservés

Les revenus fonciers des SCPI en direct et les contrats d'assurance-vie ne subissent pas la hausse de CSG à 10,6 %.

Raisonner après impôt

Le taux de distribution brut ne suffit plus : liquidité, taux d'occupation et enveloppe fiscale déterminent le rendement net réel.

Ce que vous devez faire

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Raisonnez rendement après impôt, pas taux de distribution brut. Une SCPI détenue en direct expose ses loyers aux revenus fonciers, épargnés par la hausse de CSG, mais soumis au barème progressif classique. La détenir via un contrat d’assurance-vie, lui aussi hors périmètre de hausse, change la donne fiscale et la liquidité. Avant de souscrire pour capter la suppression du délai de jouissance, vérifiez le taux d’occupation financier, la politique de prix de part et votre horizon : une SCPI reste un placement peu liquide, dont le capital n’est pas garanti. Un arbitrage guidé par la seule fiscalité est rarement le bon.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.