Le dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé « Relance Logement », est entré en vigueur le 20 février 2026. Il marque une rupture nette avec le Pinel : exit la réduction d’impôt, place à l’amortissement fiscal.
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pendant quatorze mois, l’investissement locatif privé a navigué sans boussole fiscale. Le gouvernement Lecornu a validé le 19 février 2026, via le 49.3, un nouveau cadre qui vise à construire 2 millions de logements d’ici 2030. Le dispositif Jeanbrun change la logique : l’investisseur ne bénéficie plus d’un crédit d’impôt forfaitaire, mais d’une déduction annuelle calculée sur la valeur du bâti, à l’image de ce qui existe depuis longtemps dans l’immobilier professionnel. Concrètement, une fraction de la valeur du bien vient chaque année réduire les loyers imposables. L’avantage s’étale sur la durée de détention, pas sur un plafond de 12 ans comme autrefois.
Amortissement, déficit foncier et absence de zonage
Le mécanisme repose sur trois piliers. Premier pilier : l’amortissement fiscal. Dans le neuf, les taux s’échelonnent entre 3,5 % et 5,5 % par an selon les critères de performance énergétique et la nature du projet. Dans l’ancien, l’amortissement reste accessible sous conditions de travaux, avec des exigences élevées : DPE A, B ou C après rénovation, respect de la RE 2020 pour le neuf. Deuxième pilier : le déficit foncier. Celui-ci devient un levier central, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Troisième pilier : l’absence de zonage. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, grandes métropoles, villes moyennes, zones rurales. Aucune contrainte territoriale. Cette liberté géographique constitue l’un des avantages majeurs du dispositif.
En contrepartie, l’engagement de location court sur 9 ans. Le logement doit être loué à titre de résidence principale, avec respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les critères de performance énergétique sont élevés, en ligne avec les ambitions climatiques du gouvernement. Le dispositif vise un public averti, capable de piloter un projet immobilier sur la durée, pas un investisseur en quête d’une défiscalisation clé en main.
Rupture philosophique, incertitude économique
Le dispositif Jeanbrun constitue une évolution structurelle. Il reconnaît l’investisseur locatif comme un acteur économique, pas comme un contribuable à qui l’on accorde une carotte fiscale ponctuelle. Cette approche se veut plus durable, mais aussi plus technique. Le Pinel fonctionnait par réduction d’impôt sur 12 ans maximum. Le Jeanbrun valorise la détention longue, la qualité du logement, la cohérence économique du projet. Reste que l’impact sur la relance massive de l’investissement locatif reste incertain. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale, notamment dans l’ancien, le dispositif risque de rester un outil de niche, efficace pour certains profils avertis, mais insuffisant pour enrayer durablement la crise du logement.
Le secteur du logement attend un virage de fond depuis plusieurs mois. Le budget 2026 active plusieurs leviers à court terme : 3,6 milliards d’euros alloués à MaPrimeRénov’, reprise des aides après l’adoption du budget, soutien aux travaux ciblés et aux rénovations globales. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans ce cadre budgétaire stabilisé. Il devient le nouveau socle de référence de l’investissement locatif post-Pinel, en redonnant toute sa place à l’immobilier neuf comme pilier de la politique du logement. Mais la vraie question reste économique : l’amortissement suffira-t-il à compenser la hausse des taux d’intérêt, le durcissement des normes environnementales et l’encadrement croissant des loyers dans certaines zones ? La réponse viendra du terrain, pas des décrets.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
