Les fonds monétaires tokenisés pèsent désormais 9 milliards de dollars contre 770 millions il y a deux ans. L’immobilier sur blockchain attire de nouveaux investisseurs avec des rendements affichés entre 4 % et 7 %. Mais la Banque des règlements internationaux alerte sur des risques de liquidité importants en cas de rachats massifs.
L’AMF, la Banque de France et le Trésor ont lancé en début d’année un groupe stratégique pour coordonner les initiatives sur les stablecoins, les fonds tokenisés et les infrastructures de marché. L’objectif : faire émerger des recommandations concrètes d’ici l’été 2026. La place de Paris veut rattraper son retard face à des acteurs non-européens déjà bien installés.
Après l’effondrement des NFT artistiques en 2023-2024, la tokenisation revient avec des applications plus concrètes. Cette fois, il ne s’agit plus de dessins numériques vendus à prix d’or, mais d’actifs financiers réels (parts de fonds, titres de propriété immobilière, liquidités adossées à l’euro) inscrits sur une blockchain. La question pour l’épargnant : ces promesses de simplification et de rendement compétitif tiennent-elles face aux contraintes réglementaires et aux risques de liquidité ?
Fonds monétaires tokenisés, une croissance qui inquiète la BRI
Selon la Banque des règlements internationaux, les fonds monétaires tokenisés pèsent 9 milliards de dollars en juin 2026, contre 770 millions deux ans plus tôt. Cette croissance rapide attire l’attention des régulateurs. Le principal risque identifié : la liquidité. En cas de mouvement de panique et de rachats massifs, ces fonds pourraient subir une crise de liquidité comparable à celle observée sur certains fonds monétaires classiques en mars 2020.
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Un fonds monétaire tokenisé fonctionne comme un fonds monétaire classique (il investit dans des titres de dette à court terme, bons du Trésor, billets de trésorerie) mais émet ses parts sous forme de tokens sur une blockchain publique ou privée. Côté rendement, les offres actuelles affichent entre 3,5 % et 4,5 % par an, alignées sur les taux directeurs de la zone euro. L’avantage théorique : des transactions en temps réel, sans passer par des intermédiaires traditionnels. L’inconvénient : une infrastructure encore jeune, avec des risques opérationnels non négligeables.
Pour l’investisseur particulier français, l’accès à ces fonds reste limité. La plupart des plateformes exigent un compte en cryptomonnaie et une connaissance technique minimale. Aucun contrat d’assurance-vie distribué en France ne propose aujourd’hui de fonds monétaire tokenisé dans ses unités de compte. Les banques traditionnelles observent, mais n’ont pas encore franchi le pas.
Immobilier tokenisé, des rendements affichés entre 4 % et 7 %
L’immobilier tokenisé consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en tokens, chacun représentant une fraction de la valeur totale. Plusieurs plateformes françaises et européennes proposent désormais ce type de placement. Les rendements annoncés oscillent entre 4 % et 7 %, selon le type d’actif (résidentiel, commerces, bureaux) et la localisation.
Prenons un immeuble de bureaux à Lyon, divisé en 100 000 tokens de 10 euros chacun. L’investisseur achète 1 000 tokens pour 10 000 euros. Si l’immeuble génère 60 000 euros de loyers nets par an, chaque token rapporte théoriquement 0,60 euro, soit 6 % de rendement avant frais. La plateforme prélève entre 0,5 % et 1,2 % de frais de gestion annuels, ramenant le rendement net entre 4,8 % et 5,5 %.
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Mais le diable se cache dans les détails. La liquidité n’est garantie que si un autre investisseur veut racheter vos tokens. Contrairement à une SCPI cotée où la société de gestion assure une liquidité minimale, ici c’est le marché secondaire qui fait le prix. En période de stress, impossible de sortir rapidement sans accepter une décote importante. Certaines plateformes ont enregistré des écarts de prix de 15 % à 20 % entre l’offre et la demande lors de phases de tension en mars et avril 2026.
Stablecoins adossés à l’euro, la riposte européenne au dollar numérique
Un groupe de dix banques européennes (dont ING, UniCredit et BNP Paribas) a créé début 2026 une nouvelle société, Qivalis, pour lancer un stablecoin adossé à l’euro. L’objectif : contrer la domination des États-Unis dans les paiements numériques. Les stablecoins en dollars (USDT, USDC) représentent aujourd’hui plus de 90 % du marché mondial.
Un stablecoin est une cryptomonnaie dont la valeur est indexée sur une devise traditionnelle, généralement par un mécanisme de réserve en actifs liquides. Pour chaque euro de stablecoin émis, Qivalis s’engage à détenir un euro en dépôt bancaire ou en titre de dette souveraine à très court terme. L’intérêt pour l’investisseur : pouvoir transférer de l’argent instantanément, 24 heures sur 24, sans passer par le système bancaire classique.
Côté rémunération, les stablecoins n’offrent généralement aucun rendement direct. Vous détenez l’équivalent d’un compte courant en euros, mais sous forme numérique. Certaines plateformes de prêt décentralisé proposent toutefois de placer vos stablecoins contre une rémunération annuelle de 2 % à 5 %. Le risque : ces plateformes ne sont pas réglementées comme des banques, et en cas de défaillance, aucun mécanisme de garantie des dépôts ne s’applique.
Fiscalité, le casse-tête des plus-values sur actifs numériques
Les gains réalisés sur la vente de tokens (immobilier, fonds ou stablecoins) relèvent du régime fiscal des actifs numériques en France. Concrètement, toute plus-value est imposée à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) dès le premier euro de gain annuel supérieur à 305 euros.
Comparons avec une SCPI classique détenue en direct. Les loyers perçus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. La plus-value à la revente bénéficie d’un abattement pour durée de détention : exonération totale d’impôt après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Aucun abattement de ce type n’existe pour les tokens immobiliers.
Pour un investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, une SCPI détenue en direct et revendue après 15 ans offre un abattement d’impôt de 90 % sur la plus-value, ramenant la fiscalité totale à environ 20,5 %. La même plus-value sur un token immobilier reste taxée à 30 % sans abattement. L’écart de taxation peut représenter plusieurs milliers d’euros sur une plus-value de 50 000 euros.
Les risques que les plateformes minimisent
Premier risque : la défaillance de la plateforme. Une société qui émet des tokens immobiliers peut faire faillite, être piratée ou perdre l’accès aux clés cryptographiques des portefeuilles. En France, aucune garantie publique ne couvre ces pertes. Contrairement à un compte-titres ordinaire où vos valeurs mobilières sont conservées chez un dépositaire agréé, ici vous dépendez entièrement de la solvabilité et de la sécurité informatique de l’émetteur.
Deuxième risque : l’absence de marché secondaire liquide. Vous pouvez acheter facilement vos tokens, mais les revendre suppose de trouver un acquéreur. Certaines plateformes affichent des volumes d’échange quasi nuls sur certains actifs. Résultat : vous restez bloqué plusieurs mois, voire années, avant de récupérer votre capital. Une SCPI classique impose des délais de retrait de 6 à 12 mois en moyenne, mais les sociétés de gestion ont l’obligation réglementaire de racheter les parts dans des conditions transparentes.
Troisième risque : la valorisation des actifs sous-jacents. Un immeuble tokenisé est valorisé par un expert immobilier à un instant T. Mais rien ne garantit que cette valorisation soit mise à jour régulièrement. Plusieurs plateformes n’ont actualisé la valeur de leurs biens qu’une fois par an, contre une obligation de mise à jour trimestrielle pour les SCPI agréées par l’AMF.
Ce que prépare la place de Paris pour structurer le marché
Le groupe stratégique lancé par l’AMF, la Banque de France et le Trésor doit rendre ses recommandations cet été. Les axes de travail portent sur trois points : encadrer les stablecoins privés adossés à l’euro, définir un cadre prudentiel pour les fonds tokenisés et harmoniser les infrastructures de marché entre acteurs traditionnels et plateformes blockchain.
L’idée centrale : permettre aux investisseurs institutionnels (assureurs, caisses de retraite, fonds de pension) d’accéder à ces actifs dans des conditions de sécurité et de liquidité comparables aux instruments financiers classiques. Pour l’investisseur particulier, cela pourrait se traduire par l’intégration progressive de tokens dans les contrats d’assurance-vie ou les PER, sous réserve que les émetteurs respectent des normes strictes de conservation, d’audit et de transparence.
Mais le calendrier reste incertain. La concurrence des acteurs non-européens (notamment américains et suisses) met la pression sur Paris pour accélérer. Plusieurs grandes banques françaises ont déjà investi dans des infrastructures blockchain privées, mais aucune n’a encore lancé d’offre grand public en juin 2026.
Comparatif rendement net, un token immobilier face à une SCPI classique
| Support | Rendement brut annoncé | Frais de gestion annuels | Fiscalité sur revenus (TMI 30 %) | Rendement net après impôt |
|---|---|---|---|---|
| Token immobilier bureaux Lyon | 6,0 % | 1,0 % | Flat tax 30 % sur revenus | 3,5 % |
| SCPI de rendement (Pierre, Épargne Foncière) | 5,2 % | 10 % HT sur loyers collectés | TMI 30 % + PS 17,2 % | 2,5 % |
| Assurance-vie unités de compte SCPI | 5,0 % | 0,6 % UC + 10 % HT SCPI | Prélèvements sociaux 17,2 % si rachat < 8 ans | 3,7 % (hors rachat) |
Source : Les Echos et calculs Patrimoine Magazine
Le rendement net du token immobilier dépend entièrement de la liquidité à la revente. Si vous devez accepter une décote de 10 % pour sortir, votre performance réelle s’effondre. La SCPI classique offre moins de rendement immédiat, mais une meilleure visibilité sur les conditions de sortie. L’assurance-vie en unités de compte SCPI combine fiscalité avantageuse et liquidité garantie par l’assureur, au prix de frais de gestion légèrement supérieurs.
Faut-il tokeniser une partie de son épargne en 2026 ?
La tokenisation ne résout aucun problème que l’investisseur particulier rencontre aujourd’hui. Vous voulez de la liquidité ? Un fonds euros en assurance-vie reste accessible en quelques jours, sans risque de décote. Vous voulez du rendement immobilier ? Les SCPI agréées AMF offrent entre 4,5 % et 5,5 % nets de frais de gestion, avec une obligation de rachat encadrée. Vous voulez diversifier ? Les ETF et les fonds obligataires accessibles sur compte-titres ou PEA couvrent déjà toutes les classes d’actifs.
La blockchain apporte une promesse : réduire les intermédiaires et fluidifier les transactions. Mais pour l’instant, cette promesse ne se traduit ni par des rendements supérieurs, ni par une liquidité garantie, ni par une fiscalité avantageuse. Les plateformes ajoutent même une nouvelle couche de risque opérationnel (piratage, défaillance technique, absence de garantie publique) que les canaux traditionnels ont largement sécurisé.
Si vous tenez absolument à expérimenter, limitez votre exposition à 5 % maximum de votre patrimoine financier. Choisissez une plateforme enregistrée auprès de l’AMF comme prestataire de services sur actifs numériques (PSAN), vérifiez que l’actif sous-jacent est bien identifié et audité par un tiers indépendant, et ne misez que ce que vous pouvez immobiliser plusieurs années. Considérez cet investissement comme de la diversification exploratoire, pas comme un pilier de votre allocation.
Pour le reste de votre épargne (celle destinée à financer un projet dans 5 à 10 ans, à préparer la retraite ou à transmettre un capital) les supports classiques restent plus adaptés. Une assurance-vie multisupport bien construite, avec un fonds euros sécurisé et des unités de compte diversifiées, offre aujourd’hui un meilleur rapport rendement-risque-liquidité que n’importe quel token immobilier ou fonds monétaire sur blockchain.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
