Remake, la société de gestion créée en 2020, lance Kross, une nouvelle SCPI sans frais de souscription. Le pari : capter la vague des SCPI récentes à haut rendement tout en supprimant le ticket d’entrée qui rognait la performance des épargnants. Voici ce que cachent vraiment ces frais à zéro.
Le modèle SCPI a longtemps reposé sur un péage à l’entrée. Vous placez 10 000 euros, mais une partie part immédiatement en frais de souscription. Résultat : votre capital travaille avec une longueur de retard. Remake, dirigée par Tiago Andrade de Almeida et installée à Asnières-sur-Seine, a bâti toute sa réputation sur la suppression de ce péage. Sa première SCPI, Remake Live, avait déjà marqué les esprits avec ce positionnement.
Kross prolonge cette logique. L’idée est simple : chaque euro versé est investi, sans amputation initiale. Pour un investisseur qui achète des parts à hauteur de 50 000 euros, cela change concrètement la donne dès la première année. Encore faut-il comprendre où se cache la vraie contrepartie. Car une SCPI sans frais d’entrée n’est jamais gratuite. Le modèle économique se déplace ailleurs, et c’est précisément ce point que votre conseiller bancaire oublie souvent de détailler.
Ce que signifie vraiment une SCPI sans frais de souscription
Les frais de souscription classiques d’une SCPI oscillent en général entre 8 % et 12 % du montant investi. Sur un placement de 100 000 euros, cela représente jusqu’à 12 000 euros captés dès le départ. Ce montant ne disparaît pas : il rémunère la distribution, la collecte et le réseau commercial. Mais pour l’épargnant, il crée un handicap de départ. Il faut plusieurs années de loyers pour simplement revenir à l’équilibre en cas de revente rapide.
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Remake a fait le choix inverse avec Kross, comme avec Remake Live. Aucun frais d’entrée. La rémunération de la société de gestion repose alors sur les frais de gestion annuels, prélevés sur les loyers encaissés. C’est un modèle plus aligné avec l’intérêt de l’investisseur : la société ne gagne que si le patrimoine produit des revenus. Mais cela suppose aussi une collecte régulière et une gestion rigoureuse pour tenir la distance.
Le vrai avantage se lit sur la sortie. Avec des frais d’entrée classiques, un investisseur qui revend au bout de trois ans encaisse une décote sévère liée à l’écart entre prix de souscription et prix de retrait. Sans frais d’entrée, cet écart se réduit fortement. La liquidité devient moins pénalisante. Pour un patrimoine que l’on veut garder souple, c’est un argument de poids.
| Modèle | Capital réellement investi | Handicap de départ |
|---|---|---|
| SCPI avec frais d’entrée (10 %) | 90 000 € | 10 000 € à récupérer |
| SCPI sans frais d’entrée (type Kross) | 100 000 € | Aucun |
Source : Annuaire des Entreprises – data.gouv.fr
Pourquoi les SCPI récentes affichent des rendements plus élevés
Il y a une logique de marché derrière la performance des jeunes SCPI. Elles achètent aujourd’hui, dans un contexte de correction immobilière. L’indice des prix immobiliers publié par l’INSEE affiche un recul de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024. Les volumes de transactions se sont effondrés : environ 800 000 ventes en 2024 contre 1,1 million en 2022. Ce ralentissement a fait baisser les valeurs, notamment sur l’immobilier d’entreprise.
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Une SCPI qui se constitue maintenant achète donc des immeubles décotés, avec des rendements locatifs mécaniquement supérieurs. Les SCPI plus anciennes, elles, portent un patrimoine acheté au sommet du marché entre 2019 et 2022. Leurs valeurs d’expertise ont parfois été revues à la baisse, ce qui a fait chuter le prix de leurs parts. C’est le grand écart actuel : les nouvelles collectent sur un marché favorable, les anciennes digèrent leurs acquisitions du haut de cycle.
Kross s’inscrit dans cette famille de véhicules récents. Elle démarre sans passif immobilier, avec une liberté totale d’allocation. Cet avantage est réel, mais temporaire. Une SCPI jeune ne reste pas jeune. La vraie question pour l’investisseur n’est pas le rendement affiché la première année, mais la capacité de la société de gestion à maintenir la sélection des actifs sur dix ou quinze ans.
Autre point de vigilance : un rendement élevé s’accompagne toujours d’un risque plus marqué. Un taux de distribution supérieur à celui du marché signale souvent des actifs plus opportunistes, des locataires parfois moins solides ou une exposition géographique plus large. La performance ne tombe pas du ciel. Elle rémunère une prise de risque qu’il faut assumer et comprendre.
Investir en SCPI sans frais d'entrée : les enjeux
La stratégie paneuropéenne : atout ou complexité cachée ?
Remake a construit sa réputation sur une diversification hors de France. Une part importante des acquisitions vise des marchés européens jugés plus dynamiques ou mieux valorisés que le marché français. Cette approche présente un intérêt fiscal réel pour l’investisseur français. Les loyers perçus à l’étranger sont imposés selon les conventions fiscales bilatérales, souvent plus favorables que la fiscalité foncière française classique.
Concrètement, un investisseur détenant des parts d’une SCPI fortement exposée à l’étranger peut voir une partie de ses revenus échapper aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent les revenus fonciers de source française. C’est un argument technique que peu d’épargnants mesurent. Sur des montants significatifs, l’écart de fiscalité peut représenter plusieurs points de rendement net. C’est là que se joue la vraie performance : pas dans le brut affiché, mais dans le net après impôt.
La contrepartie existe. Investir hors de France ajoute un risque de marché local, un risque de change quand les actifs sortent de la zone euro et une complexité de gestion accrue. La qualité de l’analyse des marchés étrangers devient déterminante. Pour l’investisseur, cela renforce l’importance de la track record de l’équipe. Remake reste une société jeune, créée en 2020. Son historique de gestion est court comparé aux mastodontes du secteur.
Comment intégrer Kross dans une stratégie patrimoniale concrète
La SCPI se loge dans plusieurs enveloppes, et le choix change tout. En direct, les revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et subissent votre tranche marginale d’imposition. Pour un cadre supérieur dans une tranche à 41 %, cela peut réduire fortement le rendement net. Logée dans un contrat d’assurance-vie, la même SCPI bénéficie de la fiscalité douce de l’enveloppe et d’une transmission optimisée. C’est souvent le montage le plus pertinent pour un patrimoine constitué.
Prenons un cas concret. Un investisseur de 55 ans qui place 60 000 euros en parts de SCPI via son assurance-vie cherche un complément de revenu à la retraite. Sans frais d’entrée, ses 60 000 euros travaillent immédiatement. Les loyers capitalisent dans le contrat sans imposition tant qu’il ne retire rien. À 62 ans, il peut programmer des rachats partiels en profitant de l’abattement annuel de l’assurance-vie. Le rendement locatif se transforme alors en revenu quasi défiscalisé.
Autre stratégie, le démembrement de parts. Un parent peut acheter la nue-propriété de parts de SCPI tout en cédant l’usufruit temporaire. Il ne perçoit aucun revenu pendant la période, donc aucune fiscalité, mais achète ses parts avec une décote. À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété. Ce montage est particulièrement adapté à un contribuable fortement imposé qui n’a pas besoin de revenus immédiats et prépare sa retraite.
Pour un premier investissement, la règle de bon sens reste la diversification. Une SCPI récente à haut rendement comme Kross a sa place, mais pas seule. L’associer à des véhicules plus anciens et diversifiés lisse le risque. Ne jamais concentrer l’ensemble de son épargne immobilière sur un seul produit, aussi séduisant soit son positionnement sans frais.
Les erreurs à éviter absolument
La première erreur consiste à comparer les SCPI sur le seul taux de distribution. Un rendement de 7 % sur une SCPI jeune et opportuniste n’est pas comparable à 4,5 % sur une SCPI diversifiée à l’historique long. Le premier rémunère un risque supérieur. Regardez le patrimoine sous-jacent, le taux d’occupation financier, la qualité des locataires et le ratio d’endettement du fonds avant de vous décider.
La deuxième erreur touche l’horizon de placement. Une SCPI se détient sur huit à dix ans minimum, même sans frais d’entrée. L’absence de frais réduit la pénalité de sortie rapide, mais ne transforme pas la SCPI en placement liquide. La revente dépend de la capacité de la société à trouver de nouveaux souscripteurs. En période de décollecte, les délais peuvent s’allonger. C’est le risque de liquidité, trop souvent minimisé.
La troisième erreur consiste à ignorer la fiscalité réelle. Beaucoup d’épargnants raisonnent sur le rendement brut et découvrent le rendement net après leur première déclaration. Sur une détention en direct, l’impact peut retrancher plusieurs points. L’enveloppe de détention doit être décidée avant l’achat, pas après. C’est un arbitrage qui se prépare avec un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Notre analyse
Kross n’est pas une révolution, c’est une continuité maîtrisée du modèle Remake. Le sans-frais d’entrée est un vrai avantage structurel, mais il ne dispense pas de l’analyse habituelle. Le point qui mérite l’attention n’est pas le rendement de lancement, toujours flatteur pour attirer la collecte, mais la durée. Une SCPI récente achète bien dans un marché déprimé. Le talent se mesurera dans dix ans, quand il faudra gérer un patrimoine mûr sur des cycles moins favorables.
Le contexte joue pour ces véhicules. Avec un marché immobilier en correction de 4,7 % sur un an et des taux de financement autour de 3,5 % sur vingt ans en 2025, les vendeurs sont sous pression et les acheteurs institutionnels bien capitalisés prennent la main. Une SCPI qui collecte maintenant achète dans de bonnes conditions. C’est précisément ce qui fait la force conjoncturelle des nouvelles SCPI, et leur limite : cette fenêtre finira par se refermer.
Le vrai conseil d’investisseur : traitez Kross comme une brique, pas comme un socle. Sa jeunesse et son rendement en font un complément dynamique dans une allocation immobilière diversifiée. Vérifiez le rapport annuel dès sa publication, surveillez le taux d’occupation financier et le rythme de collecte. Une SCPI qui collecte trop vite peut avoir du mal à investir intelligemment. Une qui collecte trop lentement peut peiner à assurer la liquidité. L’équilibre est tout l’art du métier.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
SCPI Kross de Remake : l'essentiel à retenir
- Kross est lancée par Remake, société de gestion créée en 2020, dirigée par Tiago Andrade de Almeida
- Aucun frais de souscription : chaque euro investi travaille dès le départ
- Les frais d'entrée classiques d'une SCPI se situent entre 8 % et 12 % du montant investi
- Marché immobilier en correction : indice des prix INSEE à -4,7 % sur un an (T3 2024)
- Prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers de source française
- Horizon de détention recommandé : 8 à 10 ans minimum
