Le gouvernement annonce un assouplissement majeur du calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques, avec un report de trois ans pour les logements classés F et G. L’objectif : faciliter l’accès à la rénovation plutôt que de bloquer l’offre locative.
Le 10 juillet 2026, le ministère du Logement confirme une mesure attendue par les investisseurs et propriétaires bailleurs : l’obligation de rénover les logements classés F et G avant toute mise en location est suspendue jusqu’à fin 2028. Cette décision concerne environ 460 000 logements, selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Jusqu’à présent, les logements affichant une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an (classe F) étaient interdits à la location depuis janvier 2025, une contrainte qui a retiré du marché locatif plusieurs dizaines de milliers d’unités dans les zones tendues.
Le nouveau dispositif introduit un mécanisme progressif : les propriétaires engageant des travaux de rénovation avant le 31 décembre 2027 pourront continuer à louer leur bien, même si le chantier n’est pas achevé. L’administration fiscale conditionnera l’éligibilité aux aides MaPrimeRénov’ à un dépôt de dossier avant cette date butoir. En parallèle, le plafond de déduction des travaux au titre du déficit foncier reste fixé à 21 400 euros par an pour les rénovations énergétiques, contre 10 700 euros pour les autres travaux d’entretien.
Un contexte de marché toujours tendu malgré la baisse des prix
Cette mesure intervient alors que le marché immobilier français affiche une correction de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, d’après l’indice des prix de l’INSEE. Le volume de transactions immobilières reste 30 % en dessous du pic de 2022, avec environ 800 000 ventes enregistrées en 2024. Les taux de crédit immobilier sur 20 ans, établis autour de 3,5 % en avril 2025, se stabilisent mais pèsent encore sur la solvabilité des ménages. Dans ce contexte, retirer 460 000 logements de l’offre locative aurait accru la tension sur les loyers dans les grandes métropoles, où le taux de vacance structurelle reste inférieur à 6 %.
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L’assouplissement vise aussi à désengorger la filière du bâtiment. Les entreprises de rénovation, confrontées à une hausse de 18 % de leurs carnets de commandes entre 2023 et 2025, peinent à absorber le flux de demandes. Les délais d’intervention pour une rénovation globale (isolation, chauffage, menuiseries) s’étirent désormais sur six à neuf mois dans certaines régions, selon la Fédération française du bâtiment. En repoussant l’échéance de trois ans, l’État mise sur une meilleure répartition des chantiers dans le temps et une baisse des coûts unitaires par économie d’échelle.
Implications pour les stratégies patrimoniales locatives
Pour un investisseur détenant un appartement classé F ou G, trois scénarios se dessinent. Premier cas : engager une rénovation complète avant fin 2027 pour bénéficier du maintien en location et des aides renforcées. Le coût moyen d’une rénovation énergétique performante (passage de F à C) oscille entre 25 000 et 40 000 euros pour un T3 de 60 m², selon l’Agence nationale de l’habitat. Deuxième option : vendre le bien en l’état, en anticipant une décote comprise entre 10 % et 20 % par rapport à un logement classé C ou D, selon les observations du réseau Notaires de France. Troisième voie : attendre 2028 et arbitrer en fonction des nouvelles contraintes réglementaires, une posture risquée si de nouvelles durcissements sont annoncés d’ici là .
Reste que l’assouplissement ne modifie pas les obligations de diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la mise en vente ou en location. Un DPE erroné engage la responsabilité du propriétaire et peut donner lieu à une demande de réduction de loyer ou à une annulation de bail. Les professionnels recommandent de faire réaliser un audit énergétique complet avant tout projet d’acquisition d’un bien classé F ou G, afin de chiffrer précisément les travaux nécessaires et d’évaluer la rentabilité nette après rénovation. La formule classique du rendement locatif (loyer annuel divisé par prix d’achat) doit désormais intégrer une provision pour travaux de mise aux normes, sous peine de surestimer la performance réelle de l’investissement.
À titre de comparaison, l’Allemagne a opté pour une approche plus progressive, avec des seuils de consommation énergétique réévalués tous les cinq ans et des aides proportionnelles au gain énergétique obtenu. La France, elle, maintient une logique binaire (interdit / autorisé), mais en décale les échéances pour éviter un choc d’offre brutal. Le pari du gouvernement : transformer les propriétaires réticents en acteurs de la transition énergétique, en rendant la rénovation plus attractive que la cession ou le gel locatif. Les premiers bilans seront scrutés dès 2027, au moment où les dossiers de travaux devront être déposés pour conserver le droit de louer.
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