La Première Brique, plateforme de crowdfunding immobilier fondée en 2019, annonce son entrée sur le segment du commerce en juin 2026. Après avoir financé exclusivement des opérations résidentielles pendant sept ans, l’acteur historique du secteur diversifie son modèle. Un virage stratégique qui répond à une réalité chiffrée : le taux de rendement moyen du résidentiel locatif tourne autour de 3,5 à 4 % net en 2026, quand le commercial peut afficher 5 à 7 % selon les zones.
Le contexte macro joue en faveur de cette mutation. L’indice des prix immobiliers de l’INSEE affiche une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024. Le volume de transactions 2024 s’est établi autour de 800 000 actes, contre 1,1 million en 2022. Le marché se stabilise, mais le résidentiel reste sous pression. Les taux de crédit immobilier à 20 ans oscillent autour de 3,5 % en avril 2025, un niveau qui comprime les marges des promoteurs. Le commercial, lui, bénéficie d’une demande locative soutenue dans certains segments : bureaux flex, locaux de santé, commerce alimentaire de proximité.
Pour La Première Brique, le pari est double. D’abord, capter les investisseurs en quête de rendement supérieur à celui du Livret A (qui reste à 3 % en 2026) sans basculer dans le non coté illiquide type SCPI. Ensuite, diversifier le risque de son propre portefeuille de projets financés. Le résidentiel est cyclique et sensible aux politiques de crédit. Le commercial offre des baux plus longs (3-6-9 ans), des loyers indexés, une visibilité cashflow supérieure. Mais il impose aussi des tickets moyens plus élevés, des expertises spécifiques (bail commercial, emplacement numéro 1, santé financière du locataire) et des risques de vacance locative brutaux en cas de départ.
Sept ans de résidentiel, un positionnement à bout de souffle
La Première Brique s’est construite sur un modèle simple : financer des opérations de promotion immobilière résidentielle via des prêts participatifs, avec des tickets d’entrée accessibles (souvent 1 000 €) et des durées courtes (12 à 36 mois). Le rendement annoncé tourne entre 8 et 10 % brut, avant prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Ce qui donne un net fiscal de 5,6 à 7 % pour un investisseur soumis à la flat tax. Comparé aux 3 % net d’un Livret A ou aux 4 % brut d’un fonds euros en assurance-vie, l’équation semblait attractive.
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Sauf que le modèle repose sur deux hypothèses : une rotation rapide des projets (le promoteur vend les logements neufs dans les délais) et un taux de défaut faible. Or la correction du marché 2023-2024 a ralenti les ventes. Les délais de commercialisation se sont allongés. Certains promoteurs ont demandé des prorogations de prêt. Aucune plateforme majeure n’a publié de taux de défaut consolidé pour 2025, mais les forums d’investisseurs font état de retards de remboursement sur 5 à 10 % des opérations lancées en 2022-2023.
Face à cette réalité, La Première Brique cherche un relais de croissance. Le commercial offre des projets plus gros (budgets de 5 à 20 millions d’euros contre 1 à 5 millions pour du résidentiel), donc des volumes de collecte supérieurs par opération. Et surtout, des garanties différentes : bail ferme en cours, locataire identifié, cashflow immédiat dès la livraison. Le risque de promotion pure (vendre des lots à des particuliers inconnus) disparaît. Le risque locatif apparaît, mais il est contractualisé, chiffrable, assurable.
Ce que change l’immobilier commercial pour l’investisseur
Investir dans un projet commercial via crowdfunding n’est pas investir dans un immeuble de bureaux en direct. Le mécanisme reste celui du prêt participatif : vous prêtez de l’argent à une société de projet (souvent une SAS dédiée) qui finance l’acquisition ou la construction d’un actif commercial. Vous percevez un intérêt trimestriel ou annuel, puis le capital à échéance. Vous n’êtes pas propriétaire de l’actif. Vous êtes créancier. Si le projet tourne mal, vous êtes remboursé après les créanciers privilégiés (banque senior, caution), mais avant les actionnaires.
La différence majeure avec le résidentiel tient au profil de risque. Un projet résidentiel dépend de la capacité du promoteur à vendre 80 à 100 % des lots dans les 18 mois suivant la livraison. Un projet commercial dépend de la solvabilité d’un ou plusieurs locataires sur 3 à 9 ans. Si le locataire est une enseigne nationale (Carrefour, Biocoop, groupe de santé) avec un bilan solide, le risque est faible. Si c’est un commerçant indépendant ou une startup, le risque est élevé. La plateforme doit donc publier l’identité du locataire, la durée du bail, le montant du loyer annuel, et idéalement un extrait Kbis ou un bilan simplifié.
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Côté rendement, les fourchettes observées sur le marché du crowdfunding immobilier commercial en 2026 vont de 6 à 9 % brut annuel, selon la maturité du projet et le profil de risque. Un local commercial livré, loué à bail ferme 3-6-9 ans à une enseigne établie, peut rapporter 6 à 7 % brut. Une opération de construction-location à un exploitant récent peut monter à 8-9 % brut. Après PFU à 30 %, cela donne un rendement net fiscal de 4,2 à 6,3 %. C’est supérieur au fonds euros, mais inférieur aux SCPI de commerce (qui affichent en moyenne 5,5 % de taux de distribution en 2026, dividendes nets de frais de gestion mais avant fiscalité personnelle).
Les trois segments de l’immobilier commercial accessibles en crowdfunding
Le terme « commercial » recouvre des réalités différentes. Trois segments dominent les offres de crowdfunding en 2026. Premier segment : les bureaux. Essentiellement des immeubles de bureaux flex ou coworking, loués à des opérateurs (WeWork, Spaces, Morning) ou à des entreprises en bail ferme. Les rendements tournent autour de 6 à 7 % brut. Le risque principal : la vacance locative en cas de départ du locataire principal, surtout dans les villes secondaires où la demande de bureaux stagne. L’avantage : des baux longs (6 ou 9 ans), des loyers élevés au m², des locataires solvables.
Deuxième segment : les locaux de santé. Cabinets médicaux, centres de radiologie, maisons de santé pluridisciplinaires. La demande est soutenue par le vieillissement de la population et la désertification médicale dans certaines zones. Les rendements affichés vont de 6,5 à 8 % brut. Le risque : la dépendance à un praticien unique ou à un petit groupe de praticiens. Si la maison de santé ferme, le bien est difficilement reloué à un autre usage. L’avantage : des loyers stables, des locataires peu sensibles aux cycles économiques, une fiscalité du bail professionnel favorable (pas de droit au bail, renouvellement libre).
Troisième segment : le commerce de pied d’immeuble. Supérettes, boulangeries, pharmacies, restaurants. Les rendements vont de 7 à 9 % brut. Le risque est maximal : rotation fréquente des exploitants, sensibilité à la conjoncture, dépendance totale à l’emplacement. Un local mal situé (rue passante devenue piétonne sans flux, quartier qui se dégrade) peut rester vide pendant 12 à 24 mois. L’avantage : des rendements élevés, des baux 3-6-9 ans avec clause d’indexation, et un marché locatif liquide dans les zones bien placées (centres-villes, zones touristiques, quartiers d’affaires).
La Première Brique n’a pas précisé sur quel segment elle lance ses premières opérations. Mais la logique économique pousse vers les locaux de santé et les bureaux flex : des actifs moins cycliques que le commerce de détail, des locataires identifiables, une demande structurelle. Le commerce de pied d’immeuble nécessite une expertise locale fine (connaissance du tissu commercial, analyse des flux piétons, négociation des baux) que peu de plateformes généralistes maîtrisent.
Risques réels et cadre réglementaire du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est encadré par le statut de conseiller en investissements participatifs (CIP), délivré par l’ORIAS sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Les plateformes doivent publier un document d’information synthétique (DIS) pour chaque projet, mentionnant les risques, la durée, le rendement cible, et les garanties éventuelles. Elles doivent aussi séparer les fonds collectés sur un compte séquestre géré par un tiers de confiance (souvent un notaire ou une banque dépositaire).
Mais le cadre ne protège pas contre trois risques majeurs. Premier risque : le défaut du promoteur ou de l’exploitant. Si la société de projet fait faillite avant la fin du prêt, vous êtes créancier chirographaire. Vos chances de récupérer 100 % du capital dépendent de la valeur de revente de l’actif et du rang de votre créance. En pratique, les taux de recouvrement observés sur les défauts de crowdfunding immobilier vont de 50 à 90 % du capital, avec des délais de 12 à 36 mois. C’est mieux qu’une perte totale, mais c’est loin du remboursement intégral promis.
Deuxième risque : l’illiquidité. Vous prêtez pour 24 ou 36 mois. Vous ne pouvez pas revendre votre position avant l’échéance, sauf via un marché secondaire que certaines plateformes tentent de créer (avec des décotes de 5 à 15 % sur la valeur nominale). Si vous avez besoin de liquidité avant la fin, vous êtes bloqué. Ce n’est pas un placement d’épargne de précaution. C’est un placement de diversification pour une poche de capital immobilisé.
Troisième risque : la concentration. Beaucoup d’investisseurs crowdfunding répartissent 10 000 à 50 000 € sur 10 à 30 projets. Mais si vous investissez 5 000 € sur un seul projet commercial, vous prenez un risque de concentration élevé. Un seul défaut peut représenter 10 à 20 % de votre patrimoine investi en crowdfunding. La diversification est possible, mais elle nécessite un capital initial d’au moins 20 000 € pour atteindre 10 projets à 2 000 € chacun. En dessous, vous êtes exposé à la volatilité d’un ou deux projets.
L’AMF a publié en 2025 une étude sur le crowdfunding immobilier portant sur les projets lancés entre 2020 et 2024. Sur un échantillon de 1 200 opérations, 6,2 % ont connu un retard de remboursement supérieur à six mois, et 2,1 % un défaut partiel ou total. Les projets résidentiels représentaient 85 % de l’échantillon, les projets commerciaux 15 %. Le taux de défaut sur le commercial était légèrement supérieur (2,8 % contre 1,9 % pour le résidentiel), mais les durées de recouvrement étaient plus courtes (18 mois en moyenne contre 24 mois), grâce à la présence d’actifs loués et générateurs de cashflow.
L’arbitrage entre crowdfunding commercial et SCPI de commerce
Pour un investisseur qui cherche une exposition à l’immobilier commercial sans gestion directe, deux véhicules coexistent : le crowdfunding et les SCPI de commerce. Les SCPI de commerce (Corum XL, Remake Live, Atream Hôtels, PF Grand Paris) investissent dans des actifs commerciaux (boutiques, bureaux, hôtels, entrepôts) et distribuent des loyers nets sous forme de dividendes trimestriels. Le taux de distribution moyen des SCPI de commerce en 2026 tourne autour de 5,5 % du prix de part, avant fiscalité personnelle. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (ou à l’option flat tax à 30 % depuis 2018, mais peu utilisée pour du foncier).
Comparons les deux sur quatre critères : rendement, liquidité, risque, ticket d’entrée. Côté rendement, le crowdfunding affiche 6 à 9 % brut, soit 4,2 à 6,3 % net fiscal après PFU à 30 %. Les SCPI de commerce affichent 5,5 % brut de distribution, soit environ 3,6 % net fiscal pour un investisseur à la tranche marginale de 30 % (TMI) et 2,9 % pour une TMI à 41 %. Le crowdfunding l’emporte sur le rendement net, mais avec un risque de capital supérieur.
Côté liquidité, les SCPI offrent une liquidité théorique : vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire, avec un délai moyen de 3 à 6 mois en 2026 (certaines SCPI ont des listes d’attente de 12 mois). Le crowdfunding impose une détention jusqu’à échéance, soit 24 à 36 mois en moyenne. Avantage SCPI sur ce point. Côté risque, les SCPI mutualisent le risque sur 50 à 200 actifs différents. Le crowdfunding expose à un projet unique. Mais les SCPI ont un risque de baisse de la valeur de part (la valeur de reconstitution peut baisser de 10 à 20 % en cas de correction du marché immobilier). Le crowdfunding a un risque de défaut, mais pas de risque de marché puisque vous récupérez 100 % du capital si le projet est mené à terme.
Côté ticket d’entrée, les SCPI exigent souvent 1 000 € minimum (et 5 000 à 10 000 € pour certaines). Le crowdfunding commence à 1 000 € également. Pas de différence significative. En synthèse : le crowdfunding commercial convient à un investisseur qui accepte l’illiquidité totale sur 2-3 ans, qui peut diversifier sur 10 projets minimum, et qui privilégie le rendement net facial. La SCPI convient à un investisseur qui privilégie la mutualisation du risque, la liquidité relative, et qui accepte un rendement net inférieur en contrepartie.
L’essentiel
- La Première Brique entre sur le commercial après sept ans de résidentiel, en quête de rendements supérieurs (6 à 9 % brut contre 8 à 10 % sur le résidentiel).
- Le commercial impose des expertises nouvelles : analyse du bail, solvabilité du locataire, risque de vacance locative.
- Trois segments dominent : bureaux flex (6-7 % brut), locaux de santé (6,5-8 %), commerce de pied d’immeuble (7-9 %).
- Risques réels : défaut du promoteur (2,8 % des projets commerciaux selon l’AMF), illiquidité totale jusqu’à échéance, concentration si moins de 10 projets.
- Comparé aux SCPI de commerce (5,5 % brut de distribution), le crowdfunding offre un rendement net supérieur mais une liquidité nulle et un risque de capital plus élevé.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
