Promulgué le 20 février 2026, le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d’amortissement fiscal inédit pour l’investissement locatif en France, sans contrainte de zonage géographique.
La loi de finances pour 2026 a marqué un tournant dans la fiscalité immobilière. Après l’extinction du Pinel fin 2024, le gouvernement a instauré un cadre fiscal entièrement repensé. Plutôt que de reconduire une réduction d’impôt classique, il a choisi la voie de l’amortissement déductible, un outil jusqu’ici réservé au statut LMNP. Le dispositif Jeanbrun, baptisé officiellement « Relance Logement », s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Son objectif affiché : mobiliser l’épargne privée pour financer 2 millions de logements d’ici 2030.
La différence avec le Pinel tient en deux points. D’abord, le mécanisme fiscal : le Jeanbrun ne procure aucune réduction d’impôt directe. Il permet de déduire jusqu’à 80 % du prix d’acquisition (hors terrain) des revenus fonciers, sous forme d’amortissement étalé dans le temps. Concrètement, un bien acheté 250 000 € (dont 50 000 € de foncier) ouvre droit à un amortissement maximal de 160 000 €, soit 200 000 € × 80 %. Cet amortissement vient réduire la base imposable des loyers, voire générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ensuite, la géographie : aucun zonage n’est imposé. Vous pouvez investir partout en France, grandes métropoles comme villes moyennes, pourvu que le bien soit neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur.
Engagement de 9 ans ferme et plafonds de ressources
Le dispositif impose une durée de location de 9 ans, sans option de modulation. Le logement doit être loué nu, en résidence principale du locataire, avec respect de plafonds de loyers et de ressources définis selon trois catégories : intermédiaire, social, très social. Ces plafonds conditionnent l’accès à l’avantage fiscal. En cas de non-respect (vente anticipée, changement d’affectation, dépassement des plafonds), les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu imposable, avec régularisation fiscale à la clé. Le risque est réel, surtout dans les zones à faible demande locative où la vacance peut compromettre la continuité de la location.
Actions crypto en chute libre, bitcoin à 61 500 $ : ETF, géopolitique et effet domino en Bourse
L’amortissement agit sur la base imposable, pas sur l’impôt lui-même. Son efficacité croît donc avec la tranche marginale d’imposition (TMI). Un contribuable à 41 % ou 45 % bénéficiera d’un rendement fiscal bien supérieur à celui d’un foyer à 11 %. Pour un amortissement annuel de 12 000 €, l’économie d’impôt atteint 5 400 € en TMI 45 %, contre 1 320 € en TMI 11 %. Cette mécanique rend le Jeanbrun particulièrement pertinent pour les foyers déjà fortement imposés sur des revenus fonciers existants ou sur des revenus salariaux élevés.
Comparaison avec le LMNP et les autres dispositifs
Le Jeanbrun partage avec le LMNP la logique d’amortissement, mais s’en distingue par le régime fiscal. En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global : il s’arrête à zéro. En Jeanbrun, le déficit foncier remonte sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, offrant un levier supplémentaire. En revanche, le LMNP permet d’amortir la totalité du bien (y compris le foncier) et d’amortir également le mobilier, ce qui étend la durée et le volume d’amortissement. À la revente, les deux régimes imposent la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cette contrainte doit être anticipée dès l’acquisition.
Le Jeanbrun n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs sur un même bien. Impossible, par exemple, d’associer Jeanbrun et Denormandie sur une même acquisition. En revanche, à l’échelle d’un patrimoine global, rien n’interdit de combiner plusieurs stratégies : un bien en Jeanbrun pour défiscaliser les loyers, un autre en Denormandie pour un projet d’ancien rénové, un troisième en Malraux pour une logique patrimoniale. L’enjeu est d’organiser une allocation fiscale cohérente, avec une simulation globale intégrant rendement, effort d’épargne, fiscalité et scénario de sortie.
Liberté géographique et exigence d’analyse de marché
La suppression du zonage constitue l’un des attraits majeurs du dispositif. Sous le régime Pinel, seules les zones A, A bis et B1 étaient éligibles, concentrant l’offre dans les métropoles tendues. Le Jeanbrun ouvre tout le territoire, y compris les zones rurales et les villes moyennes. Cette liberté impose en contrepartie une vigilance accrue sur la qualité du marché locatif local. Investir dans une zone détendue sans demande suffisante expose au risque de vacance prolongée, qui compromet à la fois le rendement locatif et la continuité de l’engagement fiscal. L’analyse préalable du taux de vacance, du dynamisme économique et de l’évolution démographique devient déterminante.
Règlement de copropriété et location : les clauses qui peuvent plomber ton projet locatif
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux investisseurs capables de projeter une stratégie patrimoniale sur le long terme, avec une capacité d’autofinancement suffisante pour absorber les aléas de gestion et une TMI suffisamment élevée pour tirer parti de l’amortissement. Pour les profils à faible TMI ou à horizon court, d’autres leviers (LMNP avec récupération de TVA, Denormandie avec réduction d’impôt immédiate) peuvent se révéler plus adaptés. La vraie question reste celle de la sortie : comment valoriser un bien dont les amortissements ont artificiellement réduit le prix de revient fiscal pendant 9 ans, et comment anticiper la fiscalité de la plus-value au moment de la revente.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
