Le dispositif Malraux, pilier de la défiscalisation immobilière depuis 1962, tire sa révérence en avril 2026. Le gouvernement lance le dispositif Jeanbrun pour encourager la rénovation du patrimoine bâti ancien.
Depuis six décennies, la loi Malraux permettait aux investisseurs de déduire de leur revenu imposable une partie des travaux de restauration réalisés dans des immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural. Ce régime fiscal disparaît définitivement le 15 avril 2026. Le nouveau dispositif Jeanbrun, voté dans la loi de finances 2026, entre en vigueur à la même date. Ce basculement intervient dans un contexte de refonte complète de la fiscalité immobilière, après la suppression du Pinel en 2025 et la réforme du déficit foncier en 2024.
Ce qui change concrètement avec le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun cible les mêmes périmètres géographiques que le Malraux : secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. La différence majeure réside dans le plafond des travaux déductibles et dans les conditions d’éligibilité. Contrairement au Malraux, qui autorisait une déduction sur le revenu global, le Jeanbrun fonctionne par crédit d’impôt plafonné. Les investisseurs qui avaient déposé un permis de construire ou une déclaration préalable avant le 1er janvier 2026 conservent le bénéfice du Malraux jusqu’à l’achèvement des travaux, dans la limite de 48 mois.
Le passage d’un régime de déduction à un crédit d’impôt modifie profondément l’équation économique. Sous l’ancien système, un contribuable dans la tranche marginale à 45 % récupérait jusqu’à 45 centimes par euro investi. Avec le crédit d’impôt Jeanbrun, le taux de restitution devient uniforme pour tous les foyers fiscaux, quel que soit le revenu. Cette mesure vise à élargir l’accès au dispositif aux classes moyennes, historiquement exclues du Malraux en raison de son seuil d’entrée élevé. Les bailleurs sociaux et les organismes HLM peuvent désormais également bénéficier du dispositif, ce qui n’était pas le cas avec le Malraux.
Ce que vous devez faire avant avril 2026
Si vous aviez un projet Malraux en cours d’étude, vous avez jusqu’au 31 mars 2026 pour déposer votre dossier auprès de l’architecte des Bâtiments de France et obtenir l’autorisation de travaux. Passé ce délai, votre opération relèvera automatiquement du Jeanbrun. Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent de comparer les deux dispositifs avec un simulateur fiscal actualisé : selon votre tranche marginale d’imposition et le montant des travaux, l’un ou l’autre peut être plus avantageux. Pour les investisseurs qui ne sont pas encore engagés, il devient stratégique d’attendre la publication des décrets d’application du Jeanbrun, attendus pour février 2026, avant de signer un compromis de vente. Ces textes préciseront les plafonds de travaux, les taux de crédit d’impôt et les durées d’engagement locatif.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
