Le dispositif Malraux, pilier de la défiscalisation immobilière depuis 1962, cesse d’exister le 30 avril 2026. Le gouvernement active son remplaçant, le dispositif Jeanbrun, avec des règles durcies et des taux revus à la baisse.
Cette suppression marque un tournant pour les investisseurs dans l’immobilier ancien. Pendant plus de 60 ans, le dispositif Malraux a permis de déduire jusqu’à 30 % des travaux de restauration du revenu imposable, dans les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural. À compter du 1er mai 2026, tout nouveau projet devra s’inscrire dans le cadre Jeanbrun, dont les modalités s’avèrent moins avantageuses.
Ce qui change avec le dispositif Jeanbrun
Le taux de réduction fiscale passe de 30 % à 22 % pour les opérations en secteur sauvegardé, et de 22 % à 18 % en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Le plafond annuel de travaux déductibles reste fixé à 400 000 euros sur quatre ans, soit 100 000 euros par an maximum. La durée minimale de location est portée de 9 à 12 ans, avec obligation de mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
L’autre modification concerne les conditions d’éligibilité. Seuls les immeubles faisant l’objet d’un arrêté préfectoral de protection ou situés dans un périmètre de restauration immobilière seront désormais concernés. Les biens en zones de valorisation de l’architecture et du patrimoine, éligibles sous Malraux, sortent du dispositif Jeanbrun. Cette restriction réduit mécaniquement le nombre d’opérations possibles sur le territoire.
Ce que vous devez faire avant le 30 avril
Si vous aviez un projet Malraux en cours de montage, vous disposez de trois mois pour déposer votre permis de construire ou votre déclaration préalable de travaux. Passé cette date, l’opération basculera automatiquement sous le régime Jeanbrun, avec une perte sèche de 8 points de réduction fiscale en secteur sauvegardé. Pour un programme de travaux de 300 000 euros étalés sur trois ans, l’écart atteint 24 000 euros de déduction fiscale en moins. Les contribuables fortement imposés ont donc intérêt à accélérer leurs démarches administratives.
Pour les dossiers déjà engagés avant le 1er mai 2026, le dispositif Malraux reste applicable jusqu’à l’achèvement des travaux, à condition que le début d’exécution soit matériellement constaté avant la date butoir. Conservez tous les justificatifs : devis signés, factures, attestations d’architecte des Bâtiments de France. L’administration fiscale contrôle systématiquement la chronologie des opérations.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
