Pendant que le Pinel s’éteint, un vieux dispositif de 1962 reste debout et surtout hors du plafond des 10 000 euros. Le Malraux vise les gros contribuables. Avec de vraies contraintes derrière.
La défiscalisation immobilière change de visage en 2026. Le Pinel a disparu fin 2024, et les investisseurs cherchent des relais. Reste une poignée de mécanismes plus techniques : déficit foncier, LMNP, et le dispositif Malraux. Ce dernier séduit une clientèle précise, fortement imposée, car il présente un avantage rare aujourd’hui. Il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Mais l’avantage se paie en travaux, en durée et en risque.
Le principe est simple à énoncer : vous achetez un immeuble ancien dans une zone protégée, vous le restaurez intégralement, puis vous le louez. En échange, l’État vous accorde une réduction d’impôt calculée sur les travaux. Rien à voir avec une carte d’épargne classique. C’est de l’immobilier lourd, pour patrimoines solides.
Ce qui rend le Malraux à part
La réduction d’impôt peut grimper jusqu’à 120 000 euros sur une période pluriannuelle. Et surtout, elle échappe au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an. C’est ce point qui explique tout l’intérêt du dispositif : un contribuable dans la tranche à 41 % qui a déjà saturé ses autres niches peut continuer à réduire son impôt via Malraux.
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La forme de l’avantage dépend de la date de dépôt du permis de construire[5]. Pour les demandes déposées avant 2009, le régime dit « Malraux ancien » permettait d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sans limitation. Pour les dossiers postérieurs à 2009, l’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt classique. La contrepartie ne bouge pas : une restauration complète du bien et un engagement de location. Le fisc paie une bonne partie des travaux[3], mais il fixe ses conditions.
📊 Chiffres clés
- Réduction d’impôt maximale : jusqu’à 120 000 €
- Plafonnement des niches : hors plafond de 10 000 €/an
- Bascule de régime : selon permis déposé avant ou après 2009
Source : Le Particulier – Le Figaro
Pourquoi le Malraux résiste aux réformes fiscales
Ce que vous devez vérifier avant de signer
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Le Malraux ne s’adresse pas à tout le monde. Il vise les contribuables à forte imposition, disposant de ressources financières solides[4]. Avant de vous engager, posez le rapport avantage/contrainte : la réduction d’impôt est réelle, mais elle suppose des travaux de restauration complète, un bien souvent situé en centre-ville historique, et un engagement locatif à respecter sous peine de reprise de l’avantage. Comparez avec le déficit foncier et le LMNP[2], plus souples selon votre profil. Et faites valider le montage par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant tout achat.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
Malraux 2026 : ce qu'il faut retenir
- Réduction d'impôt jusqu'à 120 000 € sur les travaux de restauration
- Dispositif hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an
- Réservé aux immeubles anciens en zones urbaines protégées
- Restauration complète et engagement locatif obligatoires
- Régime différent selon permis déposé avant ou après 2009
Sources
4 sources · 4 faits vérifiés
