Le dispositif Malraux, pilier de la défiscalisation immobilière depuis 1962, sera supprimé le 1er avril 2026. Le gouvernement lui substitue un nouveau mécanisme baptisé Jeanbrun, recentré sur la restauration des monuments historiques classés.
La réforme fiscale votée en décembre 2025 met fin à 64 ans d’histoire. Le Malraux permettait de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration en secteur sauvegardé, sans plafond de loyers à respecter. Environ 4 200 investisseurs y ont souscrit en 2025, pour un montant moyen de 180 000 euros de travaux. À compter du 2 avril 2026, tout nouveau projet tombera sous le régime Jeanbrun, aux conditions sensiblement différentes.
Ce qui change concrètement avec le dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun recentre l’avantage fiscal sur les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire. Les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) en sont exclus. Le taux de déduction passe à 25 % des travaux, plafonné à 100 000 euros par an et par contribuable. La durée minimale de location obligatoire s’allonge de 9 à 12 ans, avec un engagement de mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Les loyers devront respecter un plafond indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL), à définir par décret. Le texte impose également un diagnostic énergétique avant travaux et un objectif de classe D minimum après restauration. Les opérations engagées avant le 1er avril 2026 et ayant fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux déposée en mairie avant cette date restent éligibles au Malraux dans les conditions antérieures, sous réserve d’un achèvement des travaux avant le 31 décembre 2027.
Ce que vous devez faire si vous êtes concerné
Si vous aviez un projet Malraux en cours d’arbitrage, vous disposez de 75 jours pour déposer une déclaration préalable de travaux en mairie et sécuriser l’ancien régime. Au-delà du 1er avril, basculement automatique vers le Jeanbrun. Les contribuables déjà engagés en Malraux ne sont pas concernés, à condition que les travaux soient achevés avant fin 2027. Pour les nouveaux projets, privilégiez les immeubles classés MH ou ISMH, seuls éligibles au Jeanbrun. Le plafond de 100 000 euros par an impose de lisser les travaux sur plusieurs exercices fiscaux pour optimiser la déduction. Consultez un avocat fiscaliste ou un CGP spécialisé en défiscalisation immobilière avant tout engagement : les conditions de sortie anticipée sont plus restrictives qu’en Malraux, et la sanction en cas de non-respect de la durée de location s’élève désormais à 25 % de l’avantage fiscal perçu, contre 10 % auparavant.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
