La suppression du Pinel fin 2024 a gelé près de 50 000 réservations de logements neufs en 2025. Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026, tente de relancer l’investissement locatif avec un mécanisme d’amortissement fiscal inédit en France.
Le marché immobilier neuf français a enregistré moins de 10 000 réservations d’investisseurs en 2025, contre 60 000 par an avant le Covid. Cette chute de 83 % traduit l’effet combiné de la hausse des taux de crédit (3,5 % en moyenne pour un prêt sur 20 ans en avril 2025 selon la Banque de France) et de la disparition du principal levier fiscal. Le dispositif Jeanbrun, baptisé ainsi du nom du ministre de tutelle, introduit un statut du bailleur privé centré sur le neuf et la rénovation lourde. Sa rentabilité réelle dépend de trois paramètres : votre tranche marginale d’imposition, la localisation du bien et l’écart entre loyer plafonné et loyer de marché.
Les prix immobiliers ont reculé de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024 selon l’indice INSEE. Ce contexte de marché bas rend les arbitrages d’investissement plus complexes. L’équation ne se résume plus à un taux de défiscalisation : elle intègre désormais le coût de sortie du bien, la vacance locative probable et les nouvelles contraintes énergétiques qui pèsent sur les logements classés F et G. Le Jeanbrun propose un amortissement fiscal annuel dégressif, plafonné à 300 000 euros d’investissement. Or, dans les grandes métropoles, ce plafond est atteint dès l’achat d’un T2.
Un mécanisme d’amortissement fiscal qui remplace la réduction forfaitaire du Pinel
Le dispositif Jeanbrun fonctionne par amortissement comptable : vous déduisez chaque année une fraction du prix d’achat de vos revenus fonciers imposables. À rebours du Pinel, qui offrait une réduction d’impôt forfaitaire (12 % du prix pour six ans de location, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans), le Jeanbrun fait varier l’économie d’impôt en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Un contribuable imposé à 30 % déduira 30 % de la quote-part amortie, un contribuable à 41 % en déduira 41 %.
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La réduction d’impôt annuelle oscille entre 1 200 euros et 1 500 euros dans les villes moyennes pour un bien de 200 000 à 250 000 euros, selon une étude réalisée par Maslow.immo en février 2026 sur les communes de plus de 30 000 habitants en zone tendue. Ce montant reste théorique : il suppose que vos revenus fonciers nets sont suffisants pour absorber l’amortissement. Si vous ne percevez que 6 000 euros de loyers annuels et que vous amortissez 8 000 euros, l’excédent ne vous fera économiser aucun impôt l’année en cours. Il sera reportable, mais votre trésorerie n’en bénéficie pas immédiatement.
Le plafond d’investissement de 300 000 euros fixe un seuil d’efficacité géographique. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille), un studio de 25 m² dépasse souvent ce montant. Résultat : seule une partie du prix d’achat ouvre droit à l’amortissement. À Toulon, Cholet, Istres ou Narbonne, en revanche, un T2 ou un T3 reste sous le plafond, ce qui maximise l’effet fiscal.
Classement des villes moyennes où le Jeanbrun produit un rendement net supérieur au marché libre
L’analyse réalisée par Maslow.immo en février 2026 a ciblé quinze communes de plus de 30 000 habitants en zone locative tendue (demande supérieure à l’offre) pour déterminer où le dispositif génère la rentabilité nette la plus élevée. Trois critères ont été croisés : prix d’achat contenu, loyers plafonnés proches du marché libre et capacité d’amortissement optimale.
Toulon arrive en tête. Le prix moyen au mètre carré dans le neuf s’établit autour de 4 200 euros, soit un T2 de 45 m² à 189 000 euros. Le loyer mensuel plafonné (calculé selon les barèmes Jeanbrun) atteint 680 euros, alors que le marché libre se situe à 720 euros. L’écart de 40 euros mensuels (480 euros par an) est largement compensé par l’économie d’impôt de 1 450 euros pour un investisseur imposé à 30 %. La rentabilité nette ressort à 4,2 %, contre 3,6 % en location libre sans dispositif fiscal.
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Cholet, Istres et Narbonne affichent des profils similaires : des prix au mètre carré entre 3 800 euros et 4 500 euros, des loyers plafonnés collant au marché et une économie d’impôt annuelle de 1 200 à 1 350 euros. À Narbonne, un T3 de 65 m² acheté 260 000 euros génère un loyer de 920 euros par mois. L’amortissement annuel de 9 000 euros (sur quinze ans) réduit le revenu foncier imposable de 9 000 euros, soit une économie de 2 700 euros pour un contribuable imposé à 30 %. Reste que ce rendement net ne tient compte ni de la vacance locative (estimée à 5 % dans ces villes moyennes) ni des charges de copropriété (80 à 120 euros par mois pour un immeuble neuf).
À l’inverse, investir à Paris, Lyon ou Bordeaux sous Jeanbrun produit un rendement net inférieur au marché libre. Un studio de 22 m² à Paris, acheté 320 000 euros, dépasse le plafond : seuls 300 000 euros ouvrent droit à l’amortissement. Le loyer mensuel plafonné (750 euros) se situe 15 % en dessous du marché libre (880 euros). L’écart annuel de 1 560 euros n’est compensé que partiellement par l’économie d’impôt de 1 100 euros (TMI 30 %). La rentabilité nette tombe à 2,1 %, contre 3,2 % en location libre.
Comparaison Jeanbrun et LMNP, quel dispositif offre le meilleur levier fiscal en 2026
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste le concurrent direct du Jeanbrun. Le LMNP permet d’amortir l’intégralité du bien (immobilier et mobilier) sur sa durée d’usage, soit vingt-cinq à trente ans pour le gros œuvre. L’amortissement vient en déduction des recettes locatives imposables. À la différence du Jeanbrun, le LMNP n’impose ni plafond d’investissement ni zone géographique : vous pouvez acheter à Paris, Lyon ou Marseille sans limitation.
Un T2 de 250 000 euros à Lyon loué en meublé génère environ 1 100 euros de loyer mensuel, soit 13 200 euros annuels. L’amortissement comptable (mobilier inclus) atteint 9 500 euros par an. Le revenu imposable tombe à 3 700 euros. Pour un contribuable imposé à 30 %, l’économie d’impôt s’élève à 1 740 euros (sur les 9 500 euros non imposés), contre 1 300 euros sous Jeanbrun pour un bien équivalent. Le LMNP l’emporte sur le plan purement fiscal.
Le Jeanbrun présente deux atouts spécifiques : il s’applique à la location nue (pas besoin de meubler le bien ni de gérer le turnover locatif lié aux baux meublés de courte durée) et il cible les programmes neufs labellisés, souvent éligibles aux aides à l’accession (PTZ dans certaines zones). Pour un investisseur qui privilégie la stabilité locative (bail de trois ans renouvelable) et qui ne souhaite pas gérer un bien meublé, le Jeanbrun reste pertinent dans les villes moyennes où le différentiel de loyer entre nu plafonné et nu libre est faible.
Reste la question de la revente. Un bien acquis sous Jeanbrun avec un plafond de loyer restera soumis à ce plafond jusqu’au terme de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans selon l’option choisie). À la revente, l’acquéreur reprendra un actif contraint. En LMNP, aucune contrainte de ce type ne pèse : vous vendez à prix de marché. Cet écart de liquidité joue sur la valorisation finale du bien. Un T2 à Toulon acheté 189 000 euros sous Jeanbrun pourrait se revendre 195 000 euros après neuf ans (inflation comprise), contre 210 000 euros en marché libre pour un bien équivalent non contraint.
Obligations énergétiques et stratégie de rénovation lourde, l’autre volet du dispositif
Le dispositif Jeanbrun intègre un second volet : la rénovation lourde de logements anciens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). L’exécutif a assoupli en avril 2026 les contraintes énergétiques qui interdisaient la remise en location de ces passoires thermiques. Désormais, un propriétaire peut relouer un logement classé F ou G sous réserve d’engager des travaux de rénovation dans les deux ans suivant la signature du bail. Le montant des travaux doit permettre d’atteindre au minimum la classe E.
Ce volet rénovation ouvre droit au même mécanisme d’amortissement fiscal que le neuf, avec un plafond de 300 000 euros de travaux. Un propriétaire qui achète un T3 de 70 m² à Narbonne pour 150 000 euros et engage 80 000 euros de travaux (isolation, chauffage, menuiseries) peut amortir fiscalement ces 80 000 euros sur quinze ans, soit 5 300 euros par an. Pour un contribuable imposé à 30 %, l’économie d’impôt annuelle atteint 1 590 euros. Le loyer mensuel en sortie de travaux (850 euros pour un T3 rénové classé C) dépasse le loyer d’un bien équivalent non rénové (720 euros). Le gain de loyer cumulé sur neuf ans (14 000 euros) s’ajoute à l’économie fiscale (14 300 euros), soit un avantage total de 28 300 euros.
La difficulté réside dans le financement initial des travaux. Les banques refusent fréquemment de financer à plus de 70 % un projet de rénovation lourde sur un bien ancien. L’investisseur doit apporter 30 % en fonds propres. Pour un projet global de 230 000 euros (achat + travaux), l’apport personnel grimpe à 69 000 euros. À titre de comparaison, un investissement neuf sous Jeanbrun dans la même ville nécessite un apport de 20 % (38 000 euros pour un T2 à 189 000 euros). Le volet rénovation s’adresse donc à des investisseurs disposant d’une capacité d’épargne élevée ou d’un patrimoine immobilier existant permettant de mobiliser un prêt hypothécaire.
L’exécutif mise sur ce volet rénovation pour accélérer la mise aux normes du parc locatif privé. Selon les données du ministère de la Transition écologique, 1,8 million de logements loués dans le secteur privé sont classés F ou G. Le dispositif Jeanbrun vise à en rénover 200 000 d’ici 2030. Ce chiffre suppose un rythme de 33 000 rénovations lourdes par an, soit trois fois plus que les rénovations actuellement réalisées sous les dispositifs classiques (MaPrimeRénov’, éco-PTZ). L’objectif paraît ambitieux au regard des contraintes de financement et du délai moyen de réalisation des travaux (dix-huit mois entre l’achat et la mise en location).
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
