Immobilier : jusqu’a 9 % de baisse a Bordeaux, Lyon et Nantes, ou acheter en 2026

Bordeaux, Lyon et Nantes voient leurs prix reculer jusqu’a 9 %. Pour un acheteur qui negocie bien, la fenetre est reelle mais elle se referme.

La correction immobiliere n’a pas dit son dernier mot dans les grandes metropoles regionales. Bordeaux, Lyon et Nantes concentrent les baisses les plus visibles, avec des reculs qui atteignent 9 % selon les secteurs. Le mouvement s’inscrit dans une tendance nationale : l’indice des prix des logements de l’INSEE affiche un recul de 4,7 % sur un an au troisieme trimestre 2024. Le marche se stabilise apres deux annees de purge.

Ce qui change concretement sur le terrain

La baisse ne se distribue pas uniformement. Un T3 en periphierie de Lyon ne se negocie pas comme un appartement de standing en hyper-centre. Ce sont souvent les biens energivores et les logements a rafraichir qui encaissent les decotes les plus fortes. Un acheteur qui accepte un chantier de renovation dispose aujourd’hui d’un levier de negociation qu’il n’avait plus depuis longtemps.

Le volume de transactions raconte la meme histoire. On est passe d’environ 1,1 million de ventes en 2022 a près de 800 000 en 2024. Moins d’acheteurs, donc plus de marge pour ceux qui restent. Avec un taux moyen autour de 3,5 % sur 20 ans en avril 2025, le cout du credit reste elevé mais previsible. Pour un investisseur locatif, l’equation redevient interessante quand le prix d’achat baisse plus vite que le loyer.

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Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr) · INSEE

Acheter en 2026 : les leviers de negociation

Correction ciblee

Les baisses jusqu'a 9 % touchent surtout les biens energivores et les logements a rafraichir, moins l'hyper-centre premium.

Marge de negociation

Avec un volume de ventes divise, les acheteurs disposent d'un levier reel sur les biens en vente depuis plus de trois mois.

Deficit foncier

Un bien a renover permet de deduire les travaux et d'ameliorer le rendement net des la premiere annee.

Cout du credit

Un taux autour de 3,5 % sur 20 ans reste eleve : le prix d'achat doit baisser plus vite que le loyer pour que l'operation tienne.

Ce que vous devez faire avant d’acheter

Ne visez pas la moyenne, visez le bien decote. Ciblez les logements classes F ou G, les successions et les biens en vente depuis plus de trois mois : c’est la que la negociation paie. Calculez votre rendement locatif net apres travaux, pas le rendement brut affiché par l’annonce. Pour un T3 achete 200 000 € necessitant 30 000 € de renovation, integrez le deficit foncier dans votre montage : les travaux deductibles allegent la facture fiscale des la premiere annee. Enfin, verifiez le zonage locatif de la commune avant de signer, car il conditionne les plafonds de loyer et donc votre cash-flow reel.

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Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.